資深經紀:買樓對抗通脹重臨

( 2009-03-04 )

撰文:胡君偉


 


2009年多倫多地產市道充滿挑戰,一位資深地產從業員接受《星島地產王》的訪問時,認為今年充滿機會,並不如外間所說的那麼差。他列出數點來支持這個說法。其中一點是多個國家的政府,包括美加政府自去年起大印鈔票,他估計在未來數年很有可能出現大幅通脹,並指出地產是其中一項可有效地抵銷通脹的投資項目。加上現時的按揭利率、樓價皆偏低,他認為對投資者來說,2009年是一個入市良機。

雖然自2009年首兩月的樓價及銷售量皆比去年同期有顯著下降,但這名經紀認為這些數字,並未顯示出事實的全部。

平均價未能顯示真實樓價

  前安省華人地產專業協會會長、恆生地產(Living Realty Inc. Brokerage)主席黃柱(Stephen Wong)表示,地產是一個比較地區性的行業,鄰近地區的市場不景,並不代表多倫多的樓市也會同樣不景,因此就算汽車業不景,一些如溫莎市等地區樓價下降,多倫多受到的影響亦不會太大。

2009年大多市的住宅銷售量比去年跌了一半,但平均價只跌了10%左右,他表示這代表樓價相對上仍算是站得穩。

他解釋,平均價是以該月所有銷售住宅的價錢加起來,再除以銷售量總數計算出來,如果該月售出的低價住宅較多,那平均價便會較低。他說數字上平均價是跌了10%,但實際上樓價可能只是跌了5%至6%左右。

「全世界的經濟那麼差,但多倫多由始至終也不是一個大起大跌的市場。在好環境時,樓價沒有瘋狂地增長,在跌的時後也不會瘋狂地大跌。」

他作了一個比喻,說在一個似是過山車的市場上,多倫多的樓市同樣有起有跌,但就似是供小童玩的過山車,起跌的幅度並不如其他多個世界性城市那麼大,相對來說是較為穩陣的。

印鈔票或造成通脹

黃柱認為在這個時候,現時多倫多的樓市反而是一個投資的好機會:「你看近6個月,美國、加拿大以及不少西方國家,愈有錢的,印鈔票就印得愈厲害。但他們不是賣國債,純粹是印鈔票,因為根本沒有人有錢再買這些國債。」

他分析說當大量鈔票流入市場,在未來5年很可能會造成大幅通脹,現金將會貶值。他認為要抵消這可能出現的通脹壓力,只有兩個投資出路,就是黃金及地產。

他指一般情況下,通脹若為10%,樓價最少會升12%。並且,置業時可向銀行申請高達樓價八成的按揭(如申請按揭的金額超過樓價的八成,則需購買按揭保險),而現時其他的投資項目較難借得這種高比率的貸款。而且目前的按揭利率正處於低位,買家的置業承擔能力亦較高,加上住宅市場亦變成一個買家市場,因此黃柱認為今年買家可以考慮置業。

新移民帶動樓市

另一個有利因素,是安省有不少新移民,新移民到步後第一件事就是要找地方住。黃柱說現時租務市場旺盛,而這對投資者來說,物業可以收租,就是一項回報。他說:「買股票,如果該公司不賺錢,也不會派息。但如果申請按揭置業,物業又能出租,等同有人代你供樓,那就不用急賣。業主不用急賣,那市場上供應自然少,樓價便不會急跌。

「整個樓市的經濟結構很好、很穩健,但一般人未必看到這點。我認為多倫多的地產市場並不是處於危機,反而是一個很大機會,如果你看全世界的經濟環境,通脹是無可避免的。」
他指買家一旦錯過目前低利率、低樓價的入市機會,到日後若出現通脹時可能會後悔。

點擊查看PDF