你可以承擔什麼價值的房房呢?

( 2009-04-23 )

 

 

在開始選購樓房之前,你需要了解自己能夠承擔多大的支出。

要確定這一點,你需要清楚了解自己的收支狀況。你還需要知道能夠為購置房屋籌得多少錢,以應付一次性的開支----這就是常說的首期訂金(down payment)以及交收費用 (closing fee)。當你已經有所預算,並已確認了你的整體開支及收入,你便可以將餘下資金,作最佳的安排。為購置房屋儲畜,是一個很好的選擇。

評估房屋貸款花費

第一步是確定你每個月能夠承擔多少房屋貸款的還款。大部分放款人(包括RBC)都建議,你每月用於房屋方面的綜合開銷,不應超過你的稅前(總)每月家庭收入的32%。這其中包括償還房屋貸款的本金(principal)及利息(interest)、地稅(property tax)、以及公用事業服務(utilities)如水、電和煤汽等。如果你要買的是共管公寓(condo),就要把一半的共管公寓費用(condominium fees)計算在內。

這便是負債比率(Gross Debt Service, 簡稱GDS)。

如果你將這個數額,再減去預估的地稅及公用事業服務費用(若合用的話,再減去50%的共管公寓費用),餘額就顯示出你每月能夠承擔的最高房屋貸款還款額(mortgage payment)。

如果你還有其他債務,你亦有需要把他們一併計算在內。這種計算方法被稱為總負債比率(Total Debt Service, 簡稱TDS)。基本上,這便是支付全部債務所需要的錢 — 這包括上面所說的房屋開銷、加上信用卡、個人貸款及汽車貸款 — 所有這些加在一起,不應超過年度收入(gross annual income)的40%。

評估你的首期訂金

下一步便是確定你能夠籌集多少錢來支付首期訂金。首期訂金愈多,你需要借貸的數額就愈低,而每月需要支付的房屋貸款還款也愈少。

不要忘記,還有些交收費用,例如律師費。這些支出一般估算為房屋價格的1.5%-4%。

如果你有足夠承擔能力撥出房價的至少20%作首期訂金,那麼,你就符合了「常規」房屋貸款(“conventional” mortgage)的資格。如果你沒有20%作首期訂金,你便需購買房屋貸款保險(mortgage insurance)。這將為房屋貸款增加額外1%至3%的費用。

為首期訂金儲蓄

一般人可以從很多不同的途徑籌集首期訂金,其中包括:儲蓄賬戶、投資、註冊退休儲蓄計劃(Registered Retirement Savings Plans, 簡稱RSPs)以及親友的饋贈。

一種名為「自動儲蓄計劃」(Automatic Savings Program , 簡稱ASP)的產品,可以成為儲蓄首期訂金最為有效的方式之一。選用此計劃,你選擇的一個數額,會在特定周期(例如:發薪日或每月)自動從你的銀行賬戶中被提取,並存入另一個特設的投資賬戶。請與你的RBC業務行代表討論關於如何設立「自動儲蓄計劃」。

如果你一直有向註冊退休儲蓄計劃供款,而你又是首次購買房屋,你可能符合「RSP首次置業人士計劃」(RSP First-Time Home Buyers’ Plan)的資格。這個政府計劃容許首次置業人士可從他們的退休儲蓄計劃中提取款,每名配偶最多可取出$20,000。只要你在未來15年內將這筆「借款」 歸還退休儲蓄計劃,提取的金額是可獲免稅的。

房屋貸款選擇

房屋貸款具備多種不同特性及特色,能讓你靈活地量身訂造最切合自己需要的房屋貸款。

RBC房屋貸款專家將能助你確定最适合你的房屋貸款種類。以下是一些你將需考慮的選項。

分期償還年期(amortization)是指全數清還房屋貨款金額所需的時間。一般常規房屋貨款的年期是25年,但分期償還年期也可以在5年至35年之內。分期償還年期越短,每期還款的數額就越高,但在整個貸款期內將要繳付的利息則越少。一般然而,分期償還年期是由數個有期房屋貸款年期組成。

房屋貸款還款年期(term)是指房屋貸款協議生效的年期,通常為6個月至10年。在每個還款期到期時,你將要償還全部房屋貸款,或者重新協商一項新的房屋貸款。取決於你房屋貸款的條款,你將有机會要經過三或四個不同的還款年期,才可以分期還清貸款。

你將需要決定是想要一項開放式(open)房屋貸款,還是要一項封閉式(closed)貸款。一項開放式貸款能讓你在任何時間償還部份或全部的貸款,而不必支付罰金。但封閉式貸款則限制了提前還款的選擇,一般都鎖定為每年房屋貸款的一個特定百分比,或者只能在特定的幅度內增加你的還款金額。

浮動利率(variable-rate)房屋貸款,其利率會跟隨市場利率的升降而上下浮動。固定利率(fixed-rate)房屋貸款,其利率則在房屋貸款年期內是固定不變的。相同的房屋貸款數額及還款期,浮動利率一般會低於固定利率,但如果利率上漲,你的利息支出亦會增加。固定利率雖比浮動利率略高,但卻提供了保障;即使利率已經普遍上漲,但你的房屋貸款利率在貸款期內,仍然鎖定在特定的水平。

我們還提供一種創新的RateCapperR Mortgage房屋貸款----這種房屋貸款的利率浮動,但設有在貸款還款期內的最高上限利率,如果利率上漲超出了上限,你便受到保護。

你還可以選擇付款密度(payment frequency),你可選擇每月、每半月(每月兩次semi-monthly)、雙周(每兩星期bi-weekly)或每周還款。付款頻繁,有助於盡快減少貸款本金數額。

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