皇銀最新報告: 樓價減 負擔能力增 收入下降成阻力

( 2009-04-29 )
撰文:皇家銀行
 

 

在皇家銀行對加國置業負擔能力的報告中,分析到經濟衰退對樓市造成的影響。當中提及目前由於樓價下降、利率處於歷史新低,令加人的置業負擔能力有所提升。但亦提及由於現時加國的入息增長放緩,將對樓市造成一定阻力。

 

衝擊環球金融市場並導致世界經濟衰退的風暴在去年秋天抵達加拿大﹐原先顯得比外界更有韌性的國內經濟無法置身事外而從2008年第四季起萎縮﹐預期疲弱情勢會持續到今年年中。環球經濟不景氣消息不絕於耳﹐就業前景又黯淡﹐加拿大家庭憂心忡忡而怯於開支。證券市場重挫﹑加拿大市場的外國金融機構又見減少形成信用緊絀問題﹐大筆花費頓時減少。經濟未衰退前﹐對於多數人而言都是最大花費的房屋已越來越不容易負擔﹐加拿大房屋市場在諸多因素衝擊下的後果不言可喻︰房屋銷量減少﹑價格蒙受大幅下跌壓力﹑住宅興建顯著放緩。市場調整最先在西部省份出現﹐目前則所有地區都感受到多多少少的壓力。

 

房市週期性調整在春季會再度受到考驗﹐許多屋主及業內人士仍可能坐困愁城﹐但房屋負擔能力在2008年第四季已有令人鼓舞跡象。皇家銀行衡量負擔能力的擁有房屋開支佔家庭收入比率在2004至2008年初急劇上升﹐但過去1年已逆轉向下。全國而言﹐2008年第四季比率較2007年同期減少2.3-3.5個百分點。亞伯達及卑詩調整幅度最大﹐反映出先前特別難以負擔的情況。負擔能力改善應歸功於該段期間的貨幣政策﹐除了亞伯達外﹐主要都會區的房屋開支佔收入比率下降幅度中﹐較低的按揭利息佔了最大比重。此外﹐全國家庭收入普遍增加﹐唯有卡加利﹑愛明頓﹑溫哥華3市的負擔能力受惠於房價下跌﹐公用事業費率及物業稅上漲的影響並不大。展望未來﹐按揭利率低廉及房價下跌壓力會繼續改善負擔能力﹐但入息增長放緩形成限制因素。

卑詩省 - 市場似乎見底

卑詩房市仍蒙受下滑壓力﹐去年夏天起失業率急升﹐房屋需求量遠不如供給量﹐新屋及重售屋價格都見下跌﹐不過跡象顯示﹐情勢可能接近穩定。重售屋銷量從2007年近紀錄水準劇跌後﹐到2008年底及2009年最初2個月似乎觸底﹐部分原因可能是負擔能力已大幅改善。2007年底到2008年底期間﹐該省的負擔能力視房屋類型已改善4.1-6.3個百分點﹐不過負擔能力不理想情況遠超過歷史平均﹐有待進一步調整。

 

安大略省 - 蒙受衰退打擊


安省多處社區蒙受衰退衝擊﹐房市從去年年中起顯著惡化﹐倚重製造業的溫莎﹑聖卡芙蓮﹑基秦拿等受創最重﹐重售量及價格劇跌﹐多倫多也明顯進入調整期。安省房市在未來幾個月仍受制於衰退因素﹐但應該不致惡化至類似1990年代初期情況。 由於按揭利率下降﹐負擔能力迅速接近到長期平均水準﹐但仍造成某種壓力﹐這種情況通常意味市場仍有少許待消化對象。

 

溫哥華 - 對抗嚴峻時刻

 

只說溫哥華房市情勢嚴峻不足以形容問題的嚴重程度﹐12月的重售屋銷量微升﹐但先前15個月卻減少了60%。價格從高峰下跌4-9%﹐如果不考慮銷售房屋組合已改變因素﹐跌幅甚至超過30%﹐而且還無歇止跡象。銷售對新上市房屋比率停留在歷史性低位﹐意味價格在未來幾個月還會調整﹐定價權力牢牢掌握在買家手上。儘管價格下跌﹐過去1年的按揭利率也令人鬆口氣﹐在溫哥華擁有房屋的花費跟收入或租金相比都是無比昂貴。該地區的民眾越來越擔心就業前景﹐負擔能力不佳仍是市場大問題。

 

多倫多 - 週期性下調﹐並非崩潰

考慮到重售活動在去年底急劇減少﹐市場情緒又在經濟惡化下迅速變劣﹐而多倫多地區房屋價格只緩和調整﹐恐懼市場即將崩潰的心理應可減輕。整體而言﹐該地區的不同房屋價格從高峰下跌2-6%﹐但先前5年曾累積31-47%的漲幅。負擔能力仍不理想﹐但過去1年有所改善。可確定的是﹐現時的無法負擔威脅遠低於1990年代房市未崩潰前的程度。多倫多經濟還要經歷數個月的衰退局面﹐房市多半會繼續不景氣﹐延續價格下跌的趨勢。


 

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