利率仍處低水平 重新融資有著數

( 2009-06-18 )
 

  利率於過去6個月來急劇下調,促使人們考慮再融資的問題。

  如果閣下「終止」目前的固定按揭,以便爭取較低利率,將能夠節省多少?

  您若是一名擅長討價還價者,或有按揭經紀幫忙,可以獲得5年固定按揭利率在3.55厘至3.75厘之間,遠遠低於去年11月的5.75厘。

  以下是一些指引,如何能夠從現存的固定按揭中脫身,並不會因為違約費而失去新按揭所節省的金錢。

  • 仔細閱讀按揭合約。

    按揭合約中明文規定在按揭合約終止期之前提早解除的條件,以及賠償放貸人損失的違約費。

  • 弄清楚閣下所面臨的是甚麼樣的違約懲罰。在大多數按揭,必須支付餘款3個月的利息或利率差額(interest rate differential,簡稱IRD),以數額較大為準。

  • 計算一下利率差額或IRD。按照提前支付按揭數額,以及相當於最初利率與新利率之間差額計算。

  • 訊問貸款機構,用來計算IRD的最初利率。是公佈利率(posted rate)還是折扣利率(discounted rate)?若利用公佈利率計算將導致更大差額,以及較高罰款。

  • 估計一下罰款多少。讀者不妨在網站www.ellenroseman.com上找到網上計算系統(搜尋Mortgage Penalty部分)。

    例如,若閣下的5年期按揭尚餘下30個月的時間,尚未付清的餘款為200,000元。最初利率為5.5厘,可比較條件的新利率為3.5厘。

    網上計算系統顯示,3個月的利息罰款為大約2,750元,而IRD罰款大約12,000元(這只是粗略估算)。

  • 估計一下所能夠節省的款項,可利用加拿大工業部網站上的按揭節省計算系統,該系統由約克大學金融教授米利維斯基(Moshe Milevsky)所設計。(網址為www.ic.gc.ca,尋找Learn More A-Z欄目,在M欄目下尋找。)

    例如,閣下需支付12,000IRD罰款,在閣下再融資時,這筆款項需要加在按揭本金之上。

    若閣下獲得3年按揭利率3.5厘,但每月付款相同。

    計算系統顯示,通過再融資,閣下可以在15.17年之內付清按揭,節省23個月的付款。

  • 檢討一下提前支付按揭(prepayment)的優先權。每年可以多付餘款多少,以及何時可以支付?在合約條件允許之下,儘可能預付,因為這將減少IRD賴以計算的數額。

  • 訊問提前支付按揭的無保障信貸限額。當閣下通過不同貸款機構再融資或出售物業,需要償還。

  • 訊問可調動性(portability)。當您出售物業,並購買另一棟物業時,是否可以隨你帶走現存按揭?這比出售物業時終止按揭要划算得多。

  • 協商較長的可調動期限。與其3至4個月,是否能夠延續6個月,甚至1年?

  • 總是要牢記,IRD罰款是一個浮動性目標。當利率下降,罰款便增加。

  • 要認識到,放貸機構可以今天訂出一項罰款標準,而等到閣下完成按揭再融資或物業銷售交割時,再大大提高罰款標準。應儘快行動,以便保持IRD在較低水平。

  • 應考慮一下提前支付按揭,以儘快減少按揭餘款數額,而不是為再融資支付罰款。對於許多擁有樓按的人士,這是最明智的決定。
 

點擊查看PDF