1 Bloor現變數 樓花黑市買家風險增

( 2009-07-30 )
撰文、攝影:胡君偉
圖片提供:《多倫多星報》
 

 

  《星島地產王》第二、三、四期,曾貼身追擊1 Bloor炒賣潮。

  近兩星期以來,1 Bloor的發展計劃一波三折,先有本地財團入稟法庭追討發展商Bazis International自去年底欠交的買地供款。隨後發展商發新聞稿,指這是一個「走後門盜走地皮」的方法,接著又表示已找到銀行支持,及把原定建80層的大廈改為67層以節省成本,棄車保帥望保住發展計劃。但上周四(22日),《多倫多星報》的一篇報道提及,Bazis International在法庭上表示有意出售位於Bloor夾Yonge的地皮,1 Bloor的發展計劃可能貽死腹中。

  現時向發展商購入單位的買家們唯有留意此事件發展,看看到底最終能入住這大廈內的「望想居所」,或是蓋不成的話能盡快取回訂金。而一班偷步購買轉手樓花的黑市買家,則可能要面臨血本無歸的結局。

  於07年1 Bloor經紀排隊戰時,曾聘請16人排隊小組,佔得頭11個席位(每席位可為購買3個單位)的Hersh Litvack聲稱,經他代理購下1 Bloor單位的買家當中,沒有一個在發生這些事情後給他電話。

  「我們(經紀)知道的事,也是來自傳媒的報道,並不知道任何內情。我猜想買家仍然在等,希望這座大廈能建得成,因為這裡的地點很好,不少買家希望真的能住進這座大廈。」

買家訂金近$7,000萬

  另一名有代理1 Bloor、不願透露姓名的華裔經紀N君,他表示自己代理的單位不算太多,當中只有一名買家致電查詢:「買家主要是顧慮到何時能取回訂金,因為訂金已繳了一段時間,要是1 Bloor蓋不成的話,就希望盡早取回來再作投資。」

  據《星報》的報道,接近500名買家的訂金,加起來接近$7,000萬,現在以「in turst」的形式寄存在律師行獨立戶口。

  N君表示:「現時還未聽到有買家非常緊張,因為加國購買新住宅的法例比中國或許多其他國家完善,訂金都是存放在律師處而非發展商手中,而且在退還予買家時,亦會連利息一併歸還。」

  天源地產(Land Power Real Estate Brokerage)的馮玉蘭(Gloria Fung)指目前該樓盤是否會如期動工或真的告吹,還未有一個確定的答案,可能最終還要一段時間,才會塵埃落定。一旦真的告吹,要等多久買家才能取回訂金也未知,故此會有一定程度的不便。

  如經正常途徑向發展商購買單位的人,該可獲此保障,但有一些偷步黑市購買樓花的人,一旦發展計劃真的告吹,他們承受的風險便會大大增加。

樓花合約受市道影響

  安省華人地產專業協會副會長、致富地產(Re/Max Goldenway Realty Inc., Brokerage)的吳樹聲(Steve Ng)表示,有些打算購買該樓盤的人,可能在剛開售時未能購得單位,隨後發展商見反應熱烈數度加價,而且後來想購買的買家心目中理想的單位類型亦未必尚有存貨,因此這些買家便唯有四出找一些有代理的經紀,看看已購買了該類單位的買家當中,有沒有人肯出售樓花。

  Hersh表示在排隊之後,亦收過類此的查詢,但據他所知,他購買了1 Bloor的客人當中,並沒有人轉售單位的樓花:「但我難保外面其他的買家,沒有在黑市進行這種活動。」
熟悉樓房買賣法律的律師曾啟榮解釋,這類樓花轉手的合約很複雜。他舉出例子解釋:
A買家以$20萬購置了一個單位,以$23萬出售予B買家,數面上賺了$3萬。

  A買家當初購買時要付了約$2萬訂金予發展商,B買家向A買家購買時,便要付上訂金的$2萬,再付上差額的$3萬。

  曾啟榮表示,至於何時付款,通常都會有爭議。A買家當然希望盡快收取全款後穩賺離場,但B買家卻擔心如發展計劃告吹,那$3萬差額豈不是凍過水?

  他說何時付款,有數種做法:第一種是在達成協議後,一次過付上$3萬差額及$2萬訂金;第二種是先付訂金,到樓盤入伙後才付$3萬差額;第三種方法是全部錢先放在律師樓,到入伙時才全部交給A買家。

  曾啟榮說採用哪一種做法,許多時受市場的環境影響,例如在一個賣家市場,賣家就有較多討價還價的本錢,可能會要求對放採用提早付款的方法。換轉是買家市場,樓花沒太多買家問津時,賣家就要作出讓步,採用落成後才付款的方法機會較大。

  心水清的讀者,該記得1 Bloor推出時正值2007年尾,接近多倫多樓市的高峰期。

樓花轉手未獲發展商確認

  大部分新樓盤,發展商也容許買家把樓花轉名,但在轉名時會收取轉名費(assignment fee),一般約為$3,000至$5,000。

  曾啟榮說在買賣樓花的購買權時,建築商所收取的轉名手續費,亦沒有明文規定由買家或賣家支付,因此這點也要由雙方商討。

  但問題是,Hersh指發展雖在合約上表明買家有權將樓花轉手,但至目前為止,卻未開始辦理任何轉名手續,據說要到原定於10月動工的日期開始後才辦理轉名手續。本刊就此曾致電留言及發電郵致Bazis International多倫多發展計劃負責人Michael Gold求證,但至截稿前(28日)仍未獲回覆。

  馮玉蘭指,有時候發展商不會在售罄手頭上單位前辦理這類轉名手續,原因是不想為手上尚餘單位製造額外的銷售競爭。

  曾啟榮說在目前的情況,如果發展商仍未簽署同意轉名的文件,而B買家已付上$3萬的差額,那要追回這筆錢可能會有困難。

  同時若B買家已付上$2萬的按金,這筆錢亦同樣可能出現問題,因為發展商只知道有A買家存在,取回按金的權利仍落在A 買家身上。曾啟榮說A買家已賺了$3萬的差價,如果出現的話可能會被人追回,那有可能乾脆不出現,B買家可能無法找到A買家,那便血本無歸。

黑市買家或血本無歸

  至於在法律上,B買家能否追討到所付給A買家的錢,就要視乎合約上怎樣寫,到底B買家所買的是一張買賣合約或是一個柏文單位,如果是購買買賣合約的話,理論上是A買家把買賣合約賣出後,就能得到B買家承諾支付的錢。

  這時就要看合約上的字眼,例如有沒有註明是要買賣合約是要絕對完成的。A買家出售的買賣合約,不能有「毀約」的情況出現,曾啟榮說由於購買權要發展商同意才能轉手,一旦發展商尚未辦理好轉名手續,發展計劃便告吹,那A買家便等同「毀約」,那B買家就可能可以這點作出追討。

  「一天發展商未同意,買賣合約也不算完成,理論上B買家還沒有『買』到任何東西,那便可以拿回所付的錢。但如果合約上沒有寫這些,那便難以討回這些錢。」
亦有另一種做法,是在合約上列明,如發展計劃告吹的話,B買家可拿回所付金額,但曾啟榮說在賣家市場,如果表明這種條件,A買家可能不肯簽,另找其他肯接受對他較有利條件的買家。故此,有時候B買家會退一步,訂下如發展計劃告吹,相方能各取得所付$3萬差額的一半。

  吳樹聲指在這個例子中,炒賣樓花存在一定風險,因此勸告最好不要參與這類買賣。

黑市買樓的稅務危機

  曾啟榮說黑市炒樓花,尚有一大堆潛在問題。

  例如第一買家若非加國公民,舉例如他以$20萬購入樓花,再以$23萬賣給第二買家,所賺的$3萬應要繳稅。

  但如第一買家沒有報稅,到了數年後,住宅已落成,第二買家再以$25萬轉手,那稅局計算所得稅時,就可能會以$20萬作為第二買家最初購得該住宅的價錢計算。因為在發展商的資料上,並沒有記錄第一買家在轉讓樓花時所賺的金額,只知道購買權是轉了給第二買家,而該住宅的售價為$20萬。第二買家要證明自己是以$23萬購買,可能會十分麻煩。

  曾啟榮說這類樓花轉手的細節繁多,所以訂立合約時,雙方務必十分謹慎,才可以確保自己的利益。

經紀狠批炒籌「可恥」

  天源地產的馮玉蘭指1 Bloor在推出時的促銷手法在兩個層面上有助長炒風之嫌。第一是「炒籌」,就是經紀聘排隊黨認購單位,但卻未必已有客人認購,在排到位置後,才四出找其他有客想購買的經紀,商討以分佣的形式合作,把排到的單位賣給其他經紀的顧客。馮玉蘭指在該段期間,她亦在經紀的電郵網絡中,收過這類兜售排得樓盤的電郵。第二就是本文提及的黑市樓花炒賣。

  「炒籌的行為,是由這時帶起的,亦把這個炒賣潮推至高峰。這種做法,令到許多本身有客人的經紀,未能為客人找到單位。」

  她狠批這些參與炒籌行為的經紀可恥,因為一個專業的經紀,責任是為客人提供可靠的意見及正確的市場訊息,而非無所事事跑去炒籌。因為在市場上不斷進行這種炒賣活動,最終受害的是經紀界,因為買家們會認為這班人不能提供正確的訊息予買家,只往自己的利益看。而且這種逢盤必排的趨勢,容易令市場出現泡沫化。

  加上發展商在經紀開售當天,早有預謀掀下預先印好的價錢牌,把單位的售價提高。她表示不欣賞這種市場策略,並批評這做法給予市場錯誤訊息,導致其他樓盤亦相繼提高售價。她認為發展商的做法,並沒有一個對市場長遠發展負責任的態度。

  至於黑市炒賣樓花的人,馮玉蘭指這必須要市場上揚,才有利可圖,但要留意發展商在出售單位時,定價已高至過千元一呎,那是否還有上升空間?如果是打算保留單位,暫時出租,一段時間待樓價上升後才轉手,但每月要負擔的按揭,加上這兒是酒店柏文,管理費相對亦較高,那每月的租金是否足夠支付按揭及這些雜費呢?

  「這條數我怎樣也計不妥。」她奉勸在經過這件事以後,投資者將來應更加理智地選擇購買的物業。

三輸局面

  在第三期接受《星島地產王》訪問時,曾表示「叫所有人不要買」1 Bloor單位、百福地產(Sultan Realty Inc. Brokerage)的何乃緯(Ken Ho)表示,作為一個經紀,當然想經濟好、所有項目都能順利。

  但在1 Bloor這件事上,何乃緯指不單是發展商,經紀及顧客亦受損失。

  現時新住宅給予經紀的佣金,通常會在買家認購時先付一半,入伙時再付另外一半。他說發展商許多時會例明這些佣金只是預支,一旦發展計劃告吹或買家決定不買,發展商是有權追回的。他指一些在該段時間全力專注於該樓盤的經紀,現在可能得不償失。

  一個典型單位的買家,在1 Bloor購買一個$50萬到$60萬單位,需付數萬元訂金,雖然這些錢由律師行保管,買家應可討回,但現時還要等待該計劃最終的結果,然後等文件處理好,可能再等數個月才能拿回訂金,期間會有一定的恐慌。

  何乃緯說這些買家承受的痛苦,可能有部分會怪責到經紀身上。最終買家買不到單位、投資的沒錢賺、經紀做了功夫卻得不到回報,大家也不高興。

  他認為如果當初比較小心,比較保守一點,就不會有這個結果:「作為一個經紀,不是單單客人要買什麼便幫他買什麼。有時候客人受傳媒影響,會盲目希望購買某些樓盤,經紀該給予客人專業意見,幫助他們選擇好的住宅。」

1 Bloor生不逢時

  安省華人地產專業協會副會長、致富地產(Re/Max Goldenway Realty Inc., Brokerage)的吳樹聲(Steve Ng)表示,1 Bloor要在這個時候籌集這麼多資金,確實有難度。

  他說其實這個樓盤遇到困難,並不是發展商計劃失誤,而是碰上金融海嘯之故:「這個樓盤有這麼多人買,應該是可行的。但無奈碰上金融海嘯,導致他們走到這個地步。」

 

以下是兩段於《星島日報》刊登有關1 Bloor的報道:

1 Bloor計劃可能胎死腹中 財團興訟盼收回貸款
發布日期:2009-07-18
綜合報道

  發展商原本有意在位於多倫多央街夾布爾街(Bloor St.) 交界興建巍峨閃爍的80層高共管大廈,為該區帶來新氣象,現在計劃可能胎死腹中。周一,一個向項目借出了4,600萬的多倫多財團,將向法庭要求頒令將這地產項目由涉訟財產管理人代管,然後將這片原地產商號稱為「全球最佳地點」的空地出售。這項目本來獲得來自哈薩克斯坦共和國的資金。

  在呈交法庭的文件中,放款財團指哈薩克發展商Bazis International 未能攤還地皮供款,而支持該項目大廈部分的哈薩克銀行又捲入懷疑虛假貸款、敲詐勒索、洗黑錢等的龐大財經醜聞。

  放款財團以波曼(Gary Berman) 牽頭。波曼稱從去年12月開始,地皮貸款就一直未獲償還。他的財團在呈交法庭文件中尋求將項目交由涉訟財產管理人託管,並建議由安永會計師行負責。波曼在誓詞上稱,他的財團希望可以收回貸款,但也願意在法庭同意下購買這物業。

  不過,這項哈薩克地產計劃的加拿大代表高德(Michael Gold) 在周五猛烈反駁。他對《星報》表示,會對貸款人奮戰到底,而地產項目會繼續進行。他向法庭呈交的文件稱,會攤還土地的貸款,但那需要時間。關於對哈薩克BTA 銀行的指控,高德的文件沒有提及,但也透露該銀行「正在重組」。高德也表示可以委任涉訟財產管理人,但公司要由他挑選。

  至今已有490名買家為該大廈單位繳付訂金,訂金數目共7,000萬元左右,由多市一間律師行託管。

  7月17日,地盤辦公室門戶緊閉,但根據指示牌上的辦公時間,辦公室應該有人工作。指示牌請有興趣買家打電話約時間見面,單位售價從500,000萬開始,到超過800萬。《星報》留下口訊,但未獲回覆。

部分買家獲通知退款

  部分已付訂金購買68層至80層單位的買家本周接到通知可以退款。高德的團隊已決定收縮項目規模,將高度降至67層,以節省成本。最初的支出估計是5.42億元。

  大廈單位在2007年11月開售前幾星期,地產經紀及買家已冒著寒風排隊,等候售樓處開門買樓。

  地盤已經平整,不過還未動工。入伙日期約是2011年。這座大廈名叫1 Bloor,全座都是玻璃幕牆。2007年高德接受《星報》訪問,表示由於項目大受歡迎,原本有612個單位的項目,就算增加到5,000個,他也可以賣出。

  高德是加國人,在俄羅斯出生,娶了哈薩克Belovich 富貴家族的女兒Veronika Belovich為妻。Belovich 家族在1991年創辦Bazis 公司。

  這地產項目也獲多倫多市議員李啟佳(Kyle Rae) 的支持。不過《星報》無法聯絡他。

  由2007年至今,Bazis International (該公司在加拿大的分公司由高德掌管) 最初以6,300 萬元購入地皮,然後從法國興業銀行(Societe Generale) 獲得4,600萬元貸款。由去年12月開始,Bazis 已沒有償還貸款。

  法國興業本身也有財政困難,便將這筆貸款轉售給波曼的財團,數目不詳。波曼的財團由3間加拿大公司的代表組成, 即Tricon Capital Group、the Minto Group、Kingsett Capital。

  波曼的財團正尋求退款,或將物業買下發展一個比較價錢便宜的項目。在即將開始的投標之中,他的財團打算開價5050萬元投標。

  Bazis 的頭號人物高德在致《星報》的電郵指責波曼企圖「將物業收為己用,並想取銷所有買賣合約及建議中的興建項目。」

BTA 銀行正受調查

  記者要求訪問高德,他以書面回應說:「Bazis 會極力反抗接管行動,並會完全履行一切合約,完成一切已計劃的發展項目。」

  高德在一份文件中稱,他在6月找到BTA 銀行提供貸款,並說銀行為這計劃承諾貸出1.95億美元。

  可是,據哈薩克的聯邦調查員的聲明,BTA 銀行正在受到哈薩克的刑事調查。檢控官發現10億餘美元資產下落不明,要求追討。檢察官在3月的供詞也指該銀行的前主席和行政總裁多年來牽涉入貸款詐騙事件。另一份已公開的報告指該名主席最初否認任何過失,然後銷聲慝跡。

  波曼的財團曾調查過BTA,認為該銀行不可能提供該筆貸款。哈薩克政府已宣布會挽救該銀行,但各國際評級機構將BTA「原來的垃圾債券級別再下調4級」。

  但高德表示,BTA是他的公司的銀行,他相信該行有能力為多倫多的項目放款。

資料來源:星報

1 Bloor地皮出售
發布日期:2009-07-22
綜合報道

  哈薩克支持的開發商高德(Michael Gold)將出售位於央街與布爾街交界的主要物業,顯示其計劃的玻璃幕牆共管公寓及酒店大廈項目有可能胎死腹中。

  高德的主要債權人本周初試圖迫使將該地產項目交由涉訟財產管理人代管,法庭上周一批准了避免該局面的計劃,作為計劃的一部分,高德作出出售地皮的決定。

  上周二向法庭提交文件顯示,高德與其公司Bazis International of Kazakhstan將出售位於央街與布爾街東南角的地皮予未披露身份的買家。地皮將於下周三之前售出,交易必須與9月16日之前完成。作為地皮銷售的一部分,買家必須交付「信用保證金」這筆交易還包括其他條件,例如,未知名買家分析交易的「仔細審核」期。

  號稱「1 Bloor」大型開發項目的連續事件開始於2007年,當時數以百計買家餐風宿露排隊等候數周,希望在這座全國最高住宅大廈擁有一個單位。該項目還包括酒店客房及零售商店。住宅單位的售價從50萬元至800萬元,或以上。

  高德買下這塊地皮,平整了地盤,但在去年12月停止償還4,600萬元地皮貸款。提供貸款的銀行於今年初以折扣價格,將貸款售於由多倫多商人組成的一個財團(價格並未披露)。當還款繼續拖欠時,由波曼(Gary Berman)牽頭的放款財團試圖將該開發項目交由涉訟財產管理人代管。波曼為首的財團出價5,050萬元,無條件購置這塊地皮,高德從而可以脫手。

高德發表憤怒聲明

  但高德於上周一發表了一份充滿憤怒情緒的聲明,指波曼的財團試圖將該項目佔為己有。他並發出警告,波曼的財團「計劃取消與所有買家、零售商及連鎖酒店的協議。」

  高德在聲明中稱:「如果法庭的決定獲得批准,近500名置業人士、原本在大廈低層開設旗艦分店的連鎖零售店,以及Stofitel 5星級全球連鎖酒店全將被排除在外。」一天後,共管公寓單位業主現在猜測,高德也許會作出相同的事情。

  法庭批准的調解方案中提及一份購置地皮的意向書,但該意向書本身並未提交法庭。協議要求該地皮作為「空地」出售(該地皮已經平整),但協議中並未說明是否買家希望該物業可自由處置,不受原大廈計劃的約束。

  高德兩周前將原先80層大廈的規模縮小至67層。如果高德出售該物業的計劃成功,波曼為首財團將獲得全額欠款。直至那時,波曼為首財團必須就本月的242,823元利息付款尋找解決方案。

  與此同時,大約500名置業人士正等待有關其訂金的解決方案,大約7,000萬元訂金目前由高德的律師託管。在置業人士所簽署的協議上,他們獲得保證,若訂金退回,應獲得利息。

  法庭文件中未提及高德月初的計劃,即向哈薩克斯坦共和國的BTA銀行借貸1.95億美元貸款,而這家銀行因涉貸款欺詐在海外受到刑事調查。雙方的律師及代表均拒絕就事件的最新進展發表評論。

資料來源:星報

 

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