美銀主盤可討價還價 買家天下

( 2009-09-10 )

綜合報道

 

  安省地產市場強勁,但在美國銀主盤比例最高的佛羅里達州能討價還價,得到價廉物美的物業。美國地產市場自2005年9月達到高峰期後,物業價值已下跌約40%。例如,在海灣的Cape Coral,一棟4臥室,帶有游泳池的住宅在2005年的售價為49萬5千元,而目前的報盤價格只有33萬9千元。報盤經紀西蒙妮奧(Carolyn Simoneau表示,該物業於上月實際上只售得290,000元。但買家所賺的只能剛好彌補地產經紀的佣金。

  加拿大買家因而不要盲目樂觀。

美加置業程序有別

  與在加拿大購置物業不同,趁美國地產市場蕭條時期置業有時問題較多,稍微粗心大意,便遇到到處是陷阱。當購買銀主盤時,需要充份了解。所謂銀主盤(foreclosure),指物業主拖欠按揭付款時放貸人所採取的法律程序。

  在銀主盤的第一階段,當物業主拖欠按揭付款數月之後,銀行開始法律程序。
物業主可以嘗試自己出售物業。如果按揭數額超過物業價值,物業主可以與銀行達成交易,支付比欠款總數較少的款項以消除債務。

  這一階段稱作銀主盤前期(pre-foreclosure),又稱short sale。這是在佛羅裡達州置業多好時機。

  但在出價時要記住,賣家須將您的出價提交銀行,以便獲得批准。這一過程最多需要6個月。

  維奇(Andrew Vitch)最近在佛州首次置業,該物業正處於short sale階段。

3年降價六成

  去年12月,他在佛州西南海岸的Fort Myers一處有大門的社區競投一個兩臥室、1,300平方呎的共管柏文單位。他說:「該物業報盤時,價格從3年前的389,000元降至189,000元。我們出價170,000元,最後成交177,000元。」

  他之所以選擇該社區,是因為在1,400棟住宅中只有3個為銀主盤。他建議,根據社區狀況,而不是個別物業作出決定。

  部分新的開發項目銷售狀況不佳,部分現屋有相當一批為銀主盤。這將導致每個單位管理費較高,您的也不例外。

  需要對稅務與保險有充份了解。維奇所購置的物業2009年地稅以物業價值177,700元計算。其稅務相當於物業評估價值的大約2%,為3,554元。

  在共管柏文社區購置物業,意味著月費的一部分為保險金。維奇每年為柏文單位內部的保險費為360元,樓層保險費150元。這類有保安設置,有大門的社區優點是比較安全,當您在異鄉時便可放心。

購美銀主報貼士

  前多倫多按揭經紀洛奇(Cameron Roach)為加拿大人寫了一本指引,題為Buy Florida(每本19.99元,由Rosseau Publishing出版)。

  他說,在佛州陽光海灘購置物業,最容易與最合算的籌集資金方式是,在加拿大貸款。

  他解釋說,不能為在其他國家的物業獲得加拿大按揭,但如果閣下已經在加拿大擁有物業,有足夠的資產淨值,便可為加拿大物業重新集資,或稱二按,將這筆錢用於在佛州購置物業。

其他貼士包括;

  • 尋找一個信得過的地產經紀,將其簽約為買家經紀,為閣下服務。他們對當地地產情況及價格比較了解。
  • 應了解,出租物業所獲得的收益需要繳納30%的預扣稅(withholding tax)。另外,許多共管柏文與物業主協會有關於出租的規定。
  • 當需要將金錢轉帳至佛州,可通過外匯兌換公司,以節省轉帳費用。若匯率比較有利時,甚至可以事先固定。
  • 特別留意中國乾牆,這類產品於地產業高峰期時進口美國。一些產品由於質量問題導致集體訴訟,原因為這類產品散發硫煙,導致「腐爛雞蛋」的臭味,以及金屬出現腐蝕等。

 

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