競爭局要求降佣金開放MLS 經紀斥為干擾行業運作

( 2009-11-05 )

綜合報道

 

  若果聯邦競爭局(Competition Bureau)能夠如願以償的話,加國人日後購買房地產物業時將有更多選擇,需要支付的佣金及相關費用亦將更少。

  根據《多倫多星報》(Toronto Star)取得的文件顯示,聯邦競爭局進行調查後作出結論,認為加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association,簡稱CREA)存在一些妨礙競爭規例,因此必需加以改變。

  涉及的和解方法尚待確定,但有關調查將對未來房地產交易服務方式帶來深遠影響,差不多可以肯定的是,消費者支付的費用及佣金數額將會降低。

  總部設於渥太華的CREA擁有96,000名會員,它是全國最大房地產組織,代表國內大多數房地產經紀人。

  CREA會長聶寧嘉(Dale Ripplinger)在內部備忘錄指出:「競爭局擔心CREA的有關規例約束了消費者選擇,並且限制其他商業模式的範圍。」他續稱:「令人遺憾的是,競爭局看來認為該些CREA規例造成限制及障礙。」

07年開始調查

  競爭局2007年展開相關調查。消費者過去曾經投訴關於房地產經紀人收費高昂,以及有需要提供更易負擔得起的服務。以多倫多而言,經紀人向出售40萬元房屋的賣家收取的交易佣金可以高達5%,相等於2萬元。

  已於2006年結業的多倫多折扣房地產經紀公司Realtysellers的東主戴爾(Lawrence Dale)表示:「當它們達致和解方案後,意味著普羅國民將可自行選擇本身的房地產服務,並且付出較低費用。」

  備忘錄資料顯示,CREA多名行政要員於10月23日與聯邦競爭局成員會面,聽取期待已久的調查結果。

  聶寧嘉表示:「該次會議上,競爭局提出它們的調查結論以及該局的建議補救方法。競爭局的立場是,若果CREA不去掉該些限制的話,競爭專員(Commissioner of Competition)便會向競爭事務審裁處(Competition Tribunal)提出申請。」

尋求與競爭局和解

  聶寧嘉指出,CREA決定不讓事情交到競爭事務審裁處那裡,而是尋求與競爭局達致和解協議方案。競爭事務審裁處有權作出各類懲處。

  根據聶寧嘉的說法,競爭局希望CREA修改的規例包括:掛牌經紀人必需擔當賣家的代理人;掛牌經紀人必需接收及提交所有出價(offer)予賣家;以及在沒有代理人代表賣家情況下,不可將物業資料放到電腦盤(Multiple Listing Service,簡稱MLS)上。

  有關規例改變意味著該些有興趣買家可以在無需掛牌經紀人參與下直接向賣家出價,消費者亦可將他們的求售盤放到電腦盤上,當中只涉及小量收費。

  戴爾及合夥人莫拉尼斯(Stephen Moranis)聲稱,基於CREA於2007年實施的各項規例,使他們二人開設的Realtysellers被迫關門。Realtysellers提供多項服務,當中包括容許消費者付費數百元便可將求售物業放到MLS網頁上。

  CREA擁有MLS的相關權益。儘管消費者可以選擇不透過MLS放售房屋,但由於該個系統在市場上具有支配性地位,因此若果賣家不將求售物業放到MLS的話,物業的受注意程度便較低。

  Realtysellers向聯邦競爭局提出投訴,或許是後者決定展開相關調查的其中一個原因。Realtysellers正控告CREA及多倫多地產局(Toronto Real Estate Board),並索償1億元。

  CREA及聯邦競爭局官員周日未有回覆傳媒詢問。

  聶寧嘉強調,雖然CREA同意達成和解,但「以事實及法理而言,協會並不贊同競爭局的調查發現及結論」。

  CREA已召集所有理事會成員在12月份舉行緊急會議,討論競爭局要求該會作出的各項規例改變。

地產協會要求會員支持和解方案

  律師戴爾(Lawrence Dale)曾被加拿大地產協會(Canadian Real Estate Association,CREA)視為頭號公敵,他經營的地產經紀行也在2006年關閉,但他可能是最後的勝利者。

  《星報》率先報道,聯邦競爭局調查CREA後,未來的和解協議可能允許更多折扣經紀進入市場,消費者可望支付較少的佣金及手續費。戴爾說,本來就應該由消費者決定如何賣屋,不是讓全國性的經紀告訴大家如何做才有好處。

  競爭局發言人史葛(Greg Scott)發表聲明說,該局自2007年就關切CREA加諸電腦盤(Multiple Listing Service,MLS)的限制,投訴事項包括,消費者必需支付不想要或不需要的服務費,經紀才能將他們的房屋列入MLS。

  眾所周知,CREA一直抗拒開放MLS。加拿大的九成地產交易透過MLS進行,未能名列其中意味買家有限。協會發言人費爾(Alyson Fair)周一致函《星報》說,理事會決定,如果會員支持,將跟競爭局達成彼此同意的方案。但在事實及法律立場上,CREA不同意專員的結論,相信競爭局對MLS的運作方式有根本的誤解。

  戴爾聲稱,他的Realtysellers是加拿大第一個提供不同價格服務的地產經紀行,例如顧客只要付數百元在MLS上廣告,不必給經紀佣金。他跟合伙人莫內(Stephen Mornais)了解,有些屋主知道賣房子並不困難,他們只是需要廣告。

  Realtysellers在2006年關閉,戴爾及莫內聲稱,CREA及多倫多地產局(TREB)引進新規定令他們無法營業,已興訟求償1億元。他們的訟案引起競爭局注意,並在2007年開始調查CREA。

  戴爾及莫內在2002年以同樣理由控告多倫多地產局,結果以700,000元和解收場。

「干擾行業運作」

  對於有消息指聯邦競爭局要求加拿大地產協會就多項內部規則作出更改,安省華人地產專業協會副會長吳樹聲感到無奈,他指競爭局干擾行業運作,並預期將來的房地產買賣將會出現很多不必要的爭拗。

  根據目前加拿大地產協會的規定,如果沒有地產經紀代表的房屋賣家,是不容許他們的房地產資料發放到協會屬下的MLS電腦盤內(Multiple Listing Service) 。據消息指出,聯邦競爭局要求加拿大地產協會更改的其中一項規則就是針對這一條。雖然目前未知會如何更改,但很可能是沒有地產經紀代表的賣家,只需繳付少量金錢,便可將資料放到MLS電子盤的網站上。

  吳樹聲對此建議很有保留。他指出,MLS是地產協會服務自己會員的網站,他不明白為何一個自己會員的網站要開放給其他非會員使用。再者,他認為地產經紀均經過專業的訓練,知道哪些資料重要,哪些資料需要讓準買家知道,然後將這些有用的資料放在網上。若一旦任由沒有經紀代表的賣家自行上網的話,一定會出現混亂,而且他們上載的資料的準確性也無從核實,會容易出現爭拗或欺詐的情況。他覺得競爭局的要求是干擾行業運作。

  此外,吳樹聲指出,自從有了競爭法後,地產行業已經沒有固定的佣金比率存在,每一宗買賣都由賣家與經紀協商不同的佣金,基本上是與服務掛鉤的,佣金多寡視乎地產經紀所提供的服務而定。另一方面,現時有些賣家是自行將賣房的牌插在家門外,又或在報章雜誌、網站上刊登廣告。因此根本不存全違反競爭的情況。

  吳樹聲又指出,地產經紀可以為買、賣雙方提供不可代替的服務,例如賣家一般要上班,如買家想在閒日的白天睇房,經紀便可代為安排,並可保證屋主的門匙不會遺失,若屋主自己放賣的話,單是安排睇樓已十分麻煩。此外,沒有專業地產經紀協助買方出價及列出條件(落offer) ,有可能會遺漏一些重要條款,以致出現不必要的爭拗或損失。

  吳樹聲最後更無奈地表示,其實地產行業並不好做,但各級政府卻將行業當作「肥豬肉」,經常打房地產買賣的主意,他舉例指多倫多市政府的物業轉移稅、安省政府及聯邦政府的合併稅(HST) 等,這些措施使他們愈來愈難做。吳樹聲預期,若地產協會將來因應競爭局的要求作出任何更改的話,地產經紀只有無奈地接受。

資料來源:星報

 

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