柏文專家:現時是放盤良機

( 2010-01-14 )
撰文:Jamie Johnston, Broker of Record/Owner, RE/MAX Condos Plus Corp. Brokerage
翻譯:胡君偉
 

  大部分分析員都不會回顧過去的分析 ── 因為他們不想你看到他們近期的錯誤估計。去年我們估計2009年的銷售會比2008年旺盛(而且我們更預期這會在2009下半年出現)!所有人更預測銷售會處於接近2001年的水平,結果誰說對了?我們同時建議你回我我們在2007年作出的十年預測,當時我們說condo的樓價會升值一倍,長線的走勢會升上走,期間會有些停頓,但不會出現大調整!

2010可能出現的狀況

  1. 今年不會出現「樓市泡沫」!有些看淡者在去年的預測報告中「跌眼鏡」後,他們又作出這種推測。但凡對樓市走勢作出研究之人,也會知道一般要連續三年出現雙位數字的樓價增長,才會造成「泡沫現象」。

  2. 今年利率不會大幅跳升。央行及財長現時所做的,只不過是想作出「道德上的勸告」,試圖令市場降溫。但加國銀行的利率(浮動),在美國利率回升前不會大幅上升,所以這不會在2010年出現。如加國政府開始大量在加國市場大幅借貸來應付赤字,那固定利率或會有輕微上升。

  3. 對柏文買家而言,不要被整體加國樓市影響決定,該專注於柏文市場 ── 尤期是市中心的柏文。在美國市場出現的其中一個壞消息,就是市場只集中於4州21郡。我剛到過南佛羅里達,邁阿密的柏文市場處於災難性的狀況(這是眾所周知的),但五哩之外的South Beach,市場卻依然強勁 ── 沒有銀主盤及價格正在上揚!何解?因為該處沒有投機性的建築,市場上的貨源有限,所以在拉斯維加斯發生的事,只會留在拉斯維加斯!這亦是在地產業中的規律。

  4. 合併稅(7月1日實施)會對地產市場有影響。首先是導致打算在下半年置業的人提早趕上尾班車,其次是新稅往往令消費者在一段時間內停止在各方面消費。還記得多市新徵的土地轉讓稅及GST面世?在加人投訴了數個月後,一切又回復正常,開始接受新稅及開始消費。

  5. 留意重售及新condo在平均呎價上的差,這會告訴你投資者正往哪一個方去走。7年前,兩者之間的差價只有$25,投資者便湧進新建築市場。在這段期間,差價上升至$150/呎,投資者又回到重售市場上。而到了2009年秋季,當差價跌至$75的水平,投資者又重回新樓市場。現時重售condo的平均呎價約為$500,而新樓則約為$600。

2010的策略

  1. 帶動市場的不是低利率,而是市場上放盤不足,加上買家趕在合併稅來臨前趕上車!今年的樓市會分為兩段,上半年將會是賣家市場,賣家卻考慮現時放盤,要不然可能需等到2011年。

  2. 過去5年間,入市良機可說是少之又少,其中一個出現在2009年上半(在去年4月的報告中,我們提及過在2009年2月首周,樓市經已見底)。第二個入市良機,將會是今年秋,不要期望樓價急跌,但可預期價格會趨向穩定及「多重出價競投」的現象明顯下降。除了合併稅外,今年下半亦有不少condo入伙,部分投資者將會出貨,預料有大約2,000個單位會湧入市場(這相等於3-4個月的供應量),這會顯著地改善供不應求的現場,一直維持至年底。

  3. 可考慮投資在樓花市場(在入伙前把購買的樓花轉手),這是一個經常被買家及賣家忽略的範疇。賣家可以提前把他們的物業置放在市場上(趕及在下半年樓市或出現放緩前出售),買家亦可以避過「多重出價競投戰」。但要處理這類樓花買賣,你需要委託一個有經驗及懂得如何處理這類買賣的經紀,以及一個有經驗的律師去完成這宗交易!
 
 

點擊查看PDF