樓價狂飆困擾亞洲

( 2010-01-14 )
撰文:本報記者
 

  市場資金氾濫,令香港資產價格飛漲,但其實資產a市場泡沫化並非香港獨有,亞洲其他地區也有不同程度的泡沫。

  香港的區域競爭對手新加坡也面臨資產泡沫的困擾,不得不為樓市降溫。

  面對飛漲的樓價,新加坡政府宣布一系列措施來狙擊房地產投機者,監管機構取消了一系列為刺激樓市提出的優惠政策。

星港土地供應相近

  新加坡政府還提出2010年上半年恢復政府售地計畫,加大土地供應,對於被視為福利房的組屋(即香港的居屋),政府將取消對買家的過渡性貸款,防止組屋價格繼續上漲,影響民生。

  新加坡政府連續幾劑「重藥」,對樓市確有冷卻作用,但卻未必完全適合香港。

  香港正處於經濟恢復的脆弱期,一旦「落力過重」,必傷筋動骨,令樓市大起大落,大部分港人的主要資產是手上的物業,97年樓價崩潰,令近十萬港人血本無歸,市民的消費和投資能力瞬間降至冰點,故政府調控一定審慎。

  而新加坡土地供求關係則與香港相似,都處於偏緊狀態,香港可以借鑒加大土地供應、優化土地利用結構的舉措,解決供求失衡。

  另外,韓國各地房價亦連續五個月上漲,監管當局規定,首爾部分地區住宅的按揭供款不能高於借貸者收入40%,政府亦將首爾、仁川及京畿道價值超過6億韓圜的按揭貸款成數,由樓價60%調低至50%,其央行更警告會加息打擊樓房泡沫。

  而韓國的房屋土地供應則與香港相反,首爾及其他地區積存大量滯銷樓盤,出現嚴重供過於求,若政府此時加息,可能令大量地產與建築公司破產,產生大量壞帳,引起銀行系統不穩定。

  內地方面,土地供應相對香港充足,但是有效土地供應卻不足。

  「地王」和開發商非法囤地的現象屢見不鮮,部分土地未能有效利用,房價居高不下,樓市泡沫明顯。

  早前國土部決定打擊非法囤地,銀監會警示銀行收緊房貸,稅務部門亦醞釀增加房屋增值稅,以打擊樓市泡沫。

內地泡沫較港嚴重

  從房價與租金比例來分析,內地樓市泡沫較香港嚴重。在香港,即使是傳統貴價地區如港島的房價和租金比例為大約400倍左右,九龍與新界地區則分別在350倍與250倍左右,但北京的房價與租金平均已經達到了500倍,個別樓宇更達800倍,而全球發達國家的比例大約只有100倍左右。房價與租金比例大幅偏離合理水平,意味以租金收回成本變成了不可能的任務,也表示房價嚴重不合理,加上空置率高,令中國政府不得不抑制泡沫。

  值得留意的是,日前中國國土資源部決定由2010年元旦起,在浙江率先實行將農村集體建設用地(非農業用地)納入市場,與城市國有土地「同地同價同權」,既解決了農村非農用土地利用率低的問題,又能夠遏制樓價上漲。香港因港元與美元掛?而不能自由加息,令政府不能用利息工具去控制借貸,但也可以分析市況,正確引導公眾,防止盲目「追漲」。

 

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