加地產成中資避風港 投資者穩中求勝

( 2010-04-01 )
撰文:本報記者
 

  本國銀行體系和地產市道在這一次金融海嘯中的表現令人刮目相看,而溫哥華冬季奧運會為加國提高了很大的知名度,吸引外國投資者進軍本國地產市場。據本報記者獲得的消息,已有中國的地產發展商登陸加國,在本地成立公司,準備大展拳腳。

  中國房地產市場暢旺,回報率高,但近年土地成本飆漲,邊際利潤下降,長遠而言資金外流是一個正常現象。近來有不少中國投資者查詢本地的房地產市道。

  加中地產協會副主席袁浩彬透露,一間中國地產商已經在本地正式註冊成立公司,準備買地興建房屋。袁浩彬指出,由於中國的地價愈來愈昂貴,地皮標價動輒過10億元人民幣,而三、四線城市的回報時間又過長,令不少規模較小的發展商要另謀出路。

  他說,中資在資金和實力方面不會輸過本地的大發展商,只是缺乏土地儲備和本地經驗。他們要在加拿大打天下,需要先了解政策和城市發展規劃,並且明白本地消費者的口味,不能夠照搬中國的模式或圖則。他不排除有非常短線的溫州炒房團入市說,炒房團通常採取一次買幾層樓再轉手。

  除了地產發展商外,加拿大的房地產亦吸引來自中國的個別投資者青睞。袁浩彬稱,中國投資者以往對加拿大房地產市場每年不足10%的升幅看不上眼;但最近主動向經紀查詢置業的中國投資者增加不少,與以往完全不同。他們認識到投資加國的房地產不會有暴利,只是有穩定的增長。不過就看好本地的政策和社會制度,視加拿大為一個安全的避風港,也是分散投資的理想地方。

  袁浩彬指出,很多買家都是準備移民加拿大,先買屋收租,方便日後落腳;也有部分是純粹投資。由於獨立屋和半獨立屋難以集中購買,管理是一大問題,鎮屋和公管大廈有物業公司打理,出租較方便。

  他說,20年前以技術移民佔多數,近年則以投資移民為主,因此選擇的房屋價位也有所不同。很多生意人在中國的住宅是千萬元人民幣,移民後自然揀過百萬元的豪宅。因此大多倫多地區的豪宅市場未來將繼續上升。

  個別新移民手頭資金足夠,又或是不習慣向銀行借錢,即使是數百萬元的房屋,也一次過現金找數。一些客戶現時後悔買屋時沒有聽取他的忠告,向銀行借少少錢。袁浩彬說,大額現款交易在加拿大的金融系統之中雖然有紀錄,但就不會對個人信貸有任何幫助。有借有還才可以建立個人信貸紀錄,對日後申請信用卡或融資做生意都有幫助。非居民一般也可以取得六成的銀行按揭。


非居民須知賣屋稅務問題

  特許會計師王俞幗英表示,非居民售樓時,律師會先扣起預繳稅款。賣家要申請一份Clearance Certificate,由稅局計算出律師費、會計師費和其他可抵扣項目之後的應繳稅金。

  她說,非居民購買物業另一項要非常小心的是將物業出租。商業樓宇要交銷售稅,住宅可獲豁免;但如果住宅物業以短期渡假屋的形式出租,在稅務上是當作商業用途,要交銷售稅。她說,最複雜的是業主將物業出租之餘,也曾經在逗留加拿大期間自住。在計算物業增值時,將產生用途轉移問題。

非居民物業報稅3種方式

  她說,交稅有3種方式。第一種方法最簡單,但交稅最多,亦不可以申請退稅。一般以第二種較普遍。第三種較麻煩,每年要報3次稅,但交由專業會計師處理,也只是花費數百元。
該3種交稅方式如下:

  1. 加拿大非居民業主或代理人可自總租金付款中扣除25%非居民預繳稅,並匯入設於加拿大聯邦稅務局之非居民帳戶中。在課稅年底,完成NR4附加表格,並寄至加拿大聯邦稅務局國際稅務組。表格內要註冊租金總額及非居民稅額的部分。在這種方式下,完稅後無須填報加拿大報稅單。
  2. 在第二種選擇下,加拿大的非居民業主或代理人仍須於總租金付款中扣除25%非居民預繳稅,並匯入設於加拿大聯邦稅務局之非居民帳戶中。但自租金收入當年起算兩年內,非居民者可選擇提出216(1)稅則特殊選擇入息報稅的申請予加拿大聯邦稅務局,要求應得的退稅款。此種特殊報稅,只須填報在加拿大租金收入及相關的出租費用。非居民者所應付之稅款係根據入息稅法的第一部分,在扣除核准費用後的淨額,再乘上與加拿大居民相同的增額稅率。在此種選擇方式下,必須填報NR4附加表格及總表。
  3. 在第三種選擇下,加拿大業主或代理人可用減去核准費用後的租金淨額來扣除25%的預繳稅。此係根據入息稅法細則216(4)條所述。非居民者及加拿大業主或經紀人須聯合填報NR6擔保書予加拿大聯邦稅務局。在此擔保書中,此非居民者必須公開明示其在加拿大的產業之所有租金收入及相關的出租費用。一經加拿大聯邦稅務局核准後,此加拿大業主或代理人便可開始根據淨額直接匯入預繳稅而不必附上總租金之預繳額。

  在課稅年底,代理非居民者的代理人必須負責準備NR4附表及總表予加拿大聯邦稅務局(如同第一及第二選擇),而在課稅年結束6個月內,非居民者須填報216(4)稅務細則特殊選擇入息稅表予加拿大聯邦稅務局。請注意,在此選項下,若非居民者未在課稅年度結束後六個月填報入息稅表,則其加拿大經紀人應支付根據總租金收入之相等稅率的稅款。

非居民所置物業 律師建議交專人管理

   置業前應該先考慮未來的資金流向和物色適當的物業管理人。對樓宇合約有豐富經驗的資深律師曾啟榮表示,置業只要價格及地點適當就可以成交,相對日後的管理和出售手續是較為簡單。

  他說,賣家如果是非居民,律師有責任在交易時扣起售價的25%交稅。以一間48萬元買入,67萬元賣出的住宅為例,就要先扣起167,500元。依資產增值的一半需繳交50%計算,實際只要交47,500元。賣家然後再向政府申請退款。他一般建議客人在財務安排上要預留4個月時間,以避免在資金調動上顧此失彼。他說,也曾發生過有向銀行按揭的物業,雖然有升值,但扣除25%稅和經紀佣之後餘款未夠還銀行,而無法交吉,賣家要匯款補足差額才能成交。

  數十萬以至百萬元計的物業交易,最好是親身來到加拿大簽字辦手續。退而求其次才是簽名授權。他說,為防詐騙,一般律師都會要求,簽名授權要有律師見證。中國沿海各省的律師對這一套已相當熟悉,但內陸地區就仍有困難;所以加拿大律師通常會建議當事人到香港的律師樓簽名。

  曾啟榮指出,授權書最好有時間、地區和金額等限制,以防大失預算。他又提醒本地的授權人,為避免日後反口發生爭拗,在交易的每一個步驟,都以傳真方式讓當事人草簽確認;並且在所有文件上注名是代簽,否則有機會惹官非。

  物業管理是很繁瑣又花時間的工作,尤其是要將物業出租,就有揀租客甚至可能告租客的情況出現。他說,交親戚朋友打理往往不是好方法,最好交由專業人員負責。

 

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