加拿大房屋價格 在本年將有溫和調整

( 2010-06-10 )
撰文:道明宏達理財優惠投資經紀 鍾穎輝 (Alfred Chung, MBA, CFA)
 

  我們於去年底預測,在2010年房屋銷售可達47.5萬個單位。現在2010年首季數據已經公佈,我們仍然維持以上的全年預測。雖然第一季銷售較我們預期略高,我們認為這只反映買賣雙方希望在新的規管及利率政策推出前完成交易,換言之只是提早了交易時間。這一點從交易主要來自卑詩省和安省可獲印證,市場普遍認為即將在7月實施統一銷售稅,會令交易成本上升。當然,全國而言因為預期利率將會上調,也是令房屋銷售升溫的重要原因。

  我們對2010年的價格水平預測同樣大致維持不變,估計平均房屋成交價會較去年上升9%至全年平均略低於35萬元。

  但基於多個因素,我們對明年的預測已作出調整。首先是與長期 (例如是3年或5年期) 按揭利率息息相關的政府債券收益率,因為加拿大經濟復甦快速而強勁,收益率增幅也較預期為快,因此預期加拿大央行將會調高利率。

  除此之外,加拿大實質國內生產總值按年增長在去年第四季及本年首季連續兩季錄得多於5%升幅,加上復甦早段就業數字相對強勁,加息的預期更具基礎。事實上,央行在4月的公告,已放棄之前有條件承諾在2010年次季完結前維持隔夜利率在0.25%不變的說法。央行也在6月1日宣布加息25個基點。

  在3月和4月期間,我們注意到加拿大央行的基準3年期債券收益率上升了83個基點,5年期債券收益率則升50個基點。特許銀行的掛牌按揭利率在該時段升幅達100個基點。結果是削弱了負擔能力,以至一般按揭還款佔總收入比例上升了大約3%。這情況會打擊未來季度的銷售。所以,我們對2010年的整體預測與大概5個月前的看法大致相同,但要留意這是上半年的強勢與下半年的弱勢互相抵銷的結果。

  我們依然預期明年的全年銷售會下跌10-12%至仍然不俗的42萬個單位。以一般按揭還款佔家庭入息百分比來計算的房屋負擔比例,預料會從本年首季的30%升至2011年第四季的33%,與2007年年底市場開始冷卻時的水平接近。

  利率攀升是由於強勁的勞工市場和經濟轉強情況下推動而作出反應。以歷史基礎來衡量,我們預期借貸利率的絕對水平相對房屋負擔比例仍屬有利,可遏止銷售的下跌幅度。總體來說,我們對於需求方面的預測沒有重大修訂。

  利率急速調升自然會被強勁而快速的經濟增長所抵銷。意料之外的經濟復甦速度實際令就業和收入改善,產生抵銷作用。不過綜合其他因素,預期至2011年情況會較之前的預測遜色。

  一個主要因素是賣盤對價格升幅的反應。該反應雖然開始得較慢,但至現時勢頭卻遠較預期更強。房屋動工在2010年首季有20萬個單位,略高於預期。由於供應較大,預測明年的市場平衡會較弱,市場情況對潛在買家更有利,房屋價值會輕微下調。

  考慮到房屋負擔比例、銷售及價格反應之間一般存在的調整時差,及所有變化加起來的影響,我們現在預期2011年價格會溫和下調。我們之前預期全國房屋價格會錄得1.6%的輕微升幅,但現在我們相信2010年全年平均房屋價格會下跌2.7%至34萬元。下調趨勢屬於全國性,但會以卑詩省(-3.4%)和安省(-3.0%)跌幅較顯著。在草原省份的價格更預期有輕微升幅(0.5%至1.2%)。

總結上述分析,有數點值得留意

  首先是目前房屋市場的強勁供應其實顯示加拿大房屋市場運作良好,廉價急售的房屋個案甚少。這有助重新平衡市場。之前因為供應量少,以致經常出現抬高價格爭奪單位的情況,令價格被推高至難以持久的水平。

  現貨房屋市場的銷售和價格在2009年首季開始急速反彈,至今保持強勢。這反映了貨幣政策的刺激作用、消費者信心健康回穩以及信貸市場運作暢順。許多加拿大家庭能夠實現之前的房屋賬面增值,取得可觀的長期資本增值。再加上自2009年3月股市急速反彈,家庭資產負債情況較一年前已有明顯改善。

  在目前經濟環境下,加拿大債券收益率和借貸利率在中期急升或出現美國式價格調整的機會不大。我們認為平均房屋價格在本年上半年會達到高位,若以收入增長等長期經濟基本因素來衡量,價值高估約15%。如果情況如我們預測,至2011年年底,其中三分之一的高估幅度會消退,即與基本因素比較價值被高估的幅度約為10%,與2007年年底時相若。

  正如我們之前的預測,我們仍預期大部分的調整會在中期出現(即2至3年),平均房屋價格在過去8年每年上升逾8%後,未來升幅大致與通脹率相同。與此同時,家庭收入追上令差距收窄,並主要出現於價位較高的市場 (例如多倫多及溫哥華)。

  當然,任何預測均存在正面及負面風險。其中一個風險是無法排除短期急速飆升隨之大幅調整的可能性。在波動的環境下,最重要是能夠看穿短期波動,要知道這些波動大部分是因為預防出現嚴重經濟下滑而推出政策措施所致。

 

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