豪賭人民幣升值 境外熱錢逆市投資上海豪宅

( 2010-07-22 )
星島環球網
 

  
   隨著人民幣兌美元不斷升值,境外地產基金也開始有回流跡象。而這些資本最中意上海的中端物業,即均價在4萬~6萬元/平方米之間的樓盤,主要集中在長寧、靜安、徐匯、黃浦等市中心區域,相對升值來說,他們更看重保值功能,最大的收益來自匯率差。

   據《第一財經日報》報道,香港人賈女士五十多歲,一家三口都居住在香港。上月,她獨自飛往上海,打算在新天地板塊尋覓合適的投資房源。為了方便看房與溝通,仲介利尊地產新天地分行的香港籍同事為其挑選了翠湖天地雅苑、翠湖天地禦苑與濟南路8號等多套高端二手房源。只經過一天的看房,賈女士便當機立斷選擇了濟南路8號一套108平方米、房型1/1/1、總價920萬的二手房,單價約85000元/平方米。她當場支付訂金50萬元,並選擇一次性全額付款。

境外個人投資樓市升溫

   據促成交易的仲介公司介紹,這套房源的成交價較高峰時的掛牌價下調了1000元/平方米左右。

   對於購買動機,賈女士解釋:她們家目前現金流較為充裕,且沒有其他合適的資產配置目標,此次購房沒有設定預算,憧憬於人民幣升值預期以及上海高端物業的整體保值性,就選擇在上海中心地區購買一套高品質房產進行投資。顯然,她的投資行為背後夾雜著押注“人民幣升值”的套利動機,這也成為近期境外人士投資上海豪宅市場的內在動因之一。

   樸先生是南韓一家知名電子企業駐滬的高管,五年前移居上海古北,最早的住房由公司提供補貼房租租住。四年前他買下租住的“古北國際花園”一套三房。幾年下來,樸先生回頭看,當初的決定是明智的——近年來韓幣貶值較大,單是匯率差就賺了很多,再加上在上海所購房屋本身的升值,這讓樸先生身邊許多沒有在上海買房的同事眼紅,在他的帶動下,不少同事趁這一次政策調控房價微調的機會,入市買房。最近,樸先生自己也再次購進一套古北國際花園的大戶型房源。

   德佑地產市場研究部經理蔣旭表示,境外人士這股力量是公司最近成交的中高端物業的主力買家。他們不懼樓市調控,逆市而為的主要原因就是“匯改”。基於人民幣的升值預期,境外客戶正在打出一個“回馬槍”,購買力或許在第三季度釋放能量。

人民幣升值預期催熱豪宅投資?

   德佑地產指數系統顯示:旗下各門店的基本業務數據從6月下旬開始回升,7月第一週成交金額高於6月同期32%,高於5月同期34%;成交量高於6月同期28%,高於5月同期31%。7月第一週德佑地產共成交總價800萬元以上的高端物業15套,佔總成交套數的46%,基本回到市場正常狀態的水準。

   對此,蔣旭介紹說:“近期,公司各家門店成交的高端物業中,日、韓籍客戶比例明顯增高,日、韓幣種是近年來貶值最厲害的幣種之一,人民幣的升值預期加上上海房價高位盤整,在上海投資房地產已經成為這類客戶的首選。”這類客戶之中,許多是日、韓籍公司的高管,他們對上海房地產市場有一定的了解(居住上海3年以上)。他們現居住在上海的一些高端成熟社區,往往只投資自己熟悉的樓盤(只投資自己居住的小區或附近樓盤,很少跨區投資)。

   利尊地產市場推廣部經理田佳璐表示,近期在二手豪宅市場,公司位於市中心區域的分行均出現境外人士詢價的新現象。此類需求動機主要原因有二:首先,由於美元、歐元等主要貨幣對人民幣的貶值,部分有實力的港商、臺商或者境外人士迫切需要資產重新配置。同時,內地的通貨膨脹預期導致貨幣現金的購買力日益降低。因此配置具有長期保值增值功能的人民幣資產,尤其是中高端住宅成為主流的資產重配策略。

   除了境外個人的投資意願有所上升,境外熱錢也有回流跡象。

   德佑地產近期就接獲不少基金代理人的諮詢。蔣旭告訴本報,來接洽的此類境外地產基金多數在國內沒有開設辦事處,在國內只有利益代理人。德佑地產項目代理部與之接觸時,他們一般不願意透露過多的背景,只提需求。他們最中意上海的中端物業,即均價在4萬~6萬元/平方米之間的樓盤,主要集中在長寧、靜安、徐匯、黃浦等市中心區域,相對升值來說,他們更看重保值功能,最大的收益來自匯率差。因為需求比較特殊,體量較大,成交週期較長,目前還無成交案例;但該類客戶活躍度很高,德佑地產項目代理部已經積累了不少這種類型的客戶。這類客戶的資金量多在3億~10億元人民幣不等,傾向於整幢收購。

 

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